土地二级市场

基本简介

土地二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

制度改革

十八届三中全会明确提出要“完善土地二级市场”。经中央同意，2017年以来，自然资源部在全国34个市县开展了为期两年的试点工作，形成一批可复制、可推广的改革经验。

试点期间，34个试点地区共出台各类交易细则和配套措施337份，形成了较为完善的土地二级市场政策体系，保障交易有章可循，市场主体积极参与、各类交易日趋活跃、交易  量明显提升。34个试点地区共转让土地6112宗，面积10.5万公顷（157.5万亩），成交金额968.74亿元，转让宗数同比增长21.1%，面积增长了16倍，成交金额同比增长96.8%；出租土地6117宗，面积0.56万公顷（8.4万亩），其中19个试点地区收取划拨土地出租收益4.02亿元，同比增长7.2%；抵押土地26084宗，面积6.17万公顷（92.5万亩），涉及金额22050亿元，抵押宗数和金额同比分别增长28.8%和52.2%。形成了土地一二级市场协调发展、规范有序的良好局面，形成了一批可复制、可推广的改革经验，已具备在全国面上推广的条件。

2019年5月29日，中央全面深化改革委员会第八次会议审议通过《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》并于2019年7月由国务院办公厅印发，对促进一二级土地市场协调发展、加快建立城乡统一的建设用地市场、推动经济高质量发展具有重要意义。

作为土地二级市场的顶层设计，指导意见确立了一系列基础性、系统性制度安排，土地二级市场运行发展中存在的交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务监管不完善等问题将得到根本解决。

政府在土地二级市场中的职责和作用主要是制定交易规则，保障公平竞争，加强服务监管，维护市场秩序，弥补市场失灵。指导意见重点明确不同权能建设用地使用权转让、出租、抵押的必要条件，实现交易规则统一、透明，平等保护各类市场主体合法权益。措施主要包括完善转让规则促进要素流通、优化划拨土地转让流程、保障出让土地交易自由，促进存量土地进入二级市场转让盘活；放宽对抵押权人的限制、大力支持民营经济发展，自然人、企业均可作为抵押权人依法办理不动产抵押相关手续，并探索允许养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资；实施差别化的税收政策，鼓励各地在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，适当提高土地保有成本，降低流转环节税负，鼓励存量低效土地入市流通，真正激发市场活力。

政策背景

2017年，国土资源部出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》。

2018年，国土资源部出台《国土资源部关于深入推进完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点工作的函》。

2019年7月，国务院办公厅出台《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。

2019年9月下旬自然资源部召开全国“完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场工作部署会”。